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口頭での契約ではなく、正式に文書を作成して契約を交わすのが原則である。
当たり前のことだが、口約束での契約を含めて通常の契約に共通しているのが、売買で交換する商品と価格が決まっているという点である。
商品と価格が決まっているから、消費者は安心して売買契約を結べるのである。
しかし、実は価格が決まっていないものもある。
住宅ローンがそうだ。
ふつうは住宅の売買契約を結んだあとにローンの申込みを行い、引渡し時にローン契約を結んで融資実行を受けて残金決済を行うという手順だが、おかしなことに、購入する住宅の価格は決まっているのに、ローンの価格は決まっていないのである。
住宅ローンにおける価格とは金利のこと。
この金利=価格が、実は住宅ローンの契約をすませ、融資の実行を受け、完済するまで確定しない。
申込み時や契約時の金利(価格)はあくまでも予定金利であって、現実の金利、つまり当初の返済額がいくらなのかは融資が実行されるまで分からないし、完済までの総支払額は、実際に返済が終わってみないと分からないという不思議な契約内容になっている。
たとえば、Aというローンは、当初の返済額は八万円台と安くすむが、三年後からはその五割増しの一三万円台になるかもしれない。
Bは、当初九万円台と少し高くなるが、一〇年間はその返済額が変わらない。
しかし、一一年目からは一二万円に上がる可能性がある。
他方Cというローンなら、当初は一一万円台とやや高くなるが、その返済額は完済まで変わらない。
その結果、Cのみ完済までの総支払額は四八〇〇万円ほどと決まっているが、ABについては三五〇〇万円ですむ可能性がある反面、五〇〇〇万円、六〇〇〇万円と増えることも考えられる。
実際にどうなるのかは、誰にも予想がつかない。
しかも、当初の返済額でさえ通常は契約時には決まっていない。
契約時の予定では九万円台であっても、融資実行を受けるときに一〇万円台に上がっている可能性もある。
住宅ローンにはそんなリスクが潜んでいるのである。
実際、金利が大きく変化すると、そのリスクをめぐってさまざまなドラマが展開されることになる。
Aの悲劇-特約期間終了時に返済額が大幅に増える!「日本銀行が量的緩和政策解除」「長期金利一時二%台に!」「住宅ローン金利大幅に上昇」そんな新聞記事を見るたびにAさんは不安で胸が張り裂けそうになる。
実は、このAさん、二〇〇四年に金利一%の超低金利ローンを三〇〇〇万円借りて、四〇〇〇万円の新築マンションを買ったばかり。
購入当時、店頭表示金利二・二〇%が一・二%も優遇されて一・〇%になるという超低金利をみて、「買うのはいましかない」という強迫観念のようなものに突き動かされて、半ば衝動的に買ってしまった。
当時からいずれは金利も上がるという見込みもないではなかったが、こんなに早くやってくるとは思ってもいなかった。
金利一・〇%の超低金利が適用される期間は三年なので、そのあとに固定期間の長いローンに変更すればいいと考えていたわけだが、案に相違して金利上昇が予想以上に早くやってきてしまったのである。
試算してみると、借入れから満三年が経過して固定期間が終わるときの金利が三%だとすれば、返済額は四割以上、四%なら六割近く増えてしまう。
いまでも家計はラクではないし、ローンが始まったときには月々の小遣いを一万円削減されている。
このままいくと削減額が二万円、三万円に増えるのは間違いない。
それだけですめばいいが、子どもの進学費用にとコツコツ貯め込んだ虎の子の貯金を取り崩さないといけない事態もあり得る。
いったいどうしたものかー。
Bの悲劇-当初予定の返済額が二割近くも増える二〇〇五年に、湾岸エリアにある話題の超大規模マンションの売買契約を締結したBさんの悩みも深刻である。
契約した当時は低金利時代だったので、全期間固定金利型の二・八%のローンを予約したが、実際に建物が完成して入居できるのは二〇〇七年。
契約後に金利は上昇し、二〇〇六年四月には三%台の前半に上がってしまったのである。
このままではさらに上がって四%台になってしまう可能性もあるのでは‥==。
Bさんが申し込んだローンの場合、申込み時の金利ではなく、融資実行時の金利が適用されるから、契約から融資実行までの間に金利が上がると、その上昇後の金利が適用される仕組みになっているのである。
当初予定の二・八%であれば、毎月返済額は一一万円台だったけれど、仮に三・五%になっていれば一二万円台に、四%なら一三万円台に増えてしまう。
年収五〇〇万円のBさんにとっては、当初の二・八%の金利でも年収に占める年間の返済額は約二七%で、決してラクではない計画だったが、それが三・五%なら約三〇%、四%だと約三二%まで上がってしまう。
これから子どもたちの教育費がかさむ時期だけに、不安で仕方がない。
といって、契約を破棄するためには手付金として支払った五〇〇万円を放棄しなければならない。
融資実行時の金利が上がって審査基準にひっかかるようになったため、金融機関が融資を断ってきたときには手付金を返してもらえる可能性はあるが、金融機関の審査基準では返済負担率三二%なら特に問題なく融資が実行される可能性が高い。
自分ではとても一三一%も返済に回すことはできないと思うけれど、銀行の判断ではそれでも大丈夫ということのようだ。
さてどうしたものか-。
Cの悲劇-このままでは持ち出しになってしまう二〇〇二年に投資用のワンルームマンションを買ったCさん。
二五年返済の変動金利型のローンを利用して購入、現在は毎月八万円のローン返済を行っている。
この物件だと家賃収入が九万円入るから、管理費・修繕積立金の支払い一・五万円を差し引いて、毎月五〇〇〇円の持ち出しだけでマンションのオーナーになれる。
二五年後に返済を終えるときには、そろそろ定年退職の時期なので、賃貸収入が私的年金になるはずという目算だった。
しかし、金利が上がると話が違ってくる。
変動金利型ローンは五年に一回、返済額の見直しが行われる仕組みだ。
そのとき金利が上がっていれば、当然返済額の大幅なアップになってしまうのである。
Cさんの場合、二〇〇七年から返済額増額の可能性があるが、この投資に妻は反対だったので、持ち出し部分はCさんの小遣いから出す約束になっている。
それが三万円、四万円と増えてしまっては、付き合いもままならなくなるー。
Dの悲劇-1廃人予定価格を下げなければ買えない現在マイホームを探しているDさん。
四〇〇〇万円の一戸建て購入を考えているが、毎月のように住宅ローン金利が上がるので、このままでは購入予算を下げなければならなくなりそうと焦っている。
専門書などを読むと、この先の住宅価格は上がりそうだし、「金利が一%上がれば、返済額が一割以上アップする」とも書いてある。
何とか早く決めないと買えなくなりそうだし、かといって、あまり買い急ぐと選択を間違いそうな不安もあるし、心は千々乱れるばかり-。
長期金利は六年八か月ぶりの水準まで上昇住宅ローンの金利は市中の金利動向に大きく影響される。
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